農地転用とは、農地を農地以外のものにすることで、農地を、住宅や建物敷地、資材置き場、駐車場、山林などの用地に転用することです。しかし、農地は農業生産の基盤であり、国民に対する食糧の安定的供給を図るという重要な役割を担っています。
　農地転用の許可判断は、農地が優良農地か否かの面からみる立地基準と、周辺の農家に悪影響を与えないかという面からみた一般基準から定められています。また、農業振興地域農用地に指定されている区域は、優良農地の確保・保全のために転用の制限がかけられています。
　農地転用の申請をする前に、申請地が区域内か区域外かを自治体で確認してください。区域内の場合は農業振興地域除外の申請をして、許可がおりた後でないと、農地転用の申請ができません。また、宅地造成のみの場合は原則として許可されません。
「住宅建設」は、一般住宅の場合は500平方メートル以内、農家住宅の場合は1000平方メートル以内を目安としています。農家住宅は、農業倉庫、作業場といったスペースが必要なために、一般住宅よりも広い面積が゙設定されています。
　また、「農業用施設」や「植林」に関しても「農地転用」の申請が必要です。ただ、「農業用施設」は、２アール未満のときは、例外として許可が不要ですが、一時的な資材置場、現場事務所として利用する場合も許可が必要です。また「植林」にも「農地転用」の許可が必要ですのでご注意ください。

　「立地基準」とは、農地を農業における優良性や周辺の立地の状況から５つに区分し、転用ができるか否かを判断します。農業への重要性が高い農地ほど転用が厳しく制限されていて、低い農地ほど容易に転用が許可されています。立地にかかわらず「一般基準」は申請書に基づいて判断されます。例えば、「申請の用途に供することが確実であること」「周辺の農地に支障を生ずるおそれがないこと」「利用後に、耕作地として復することが確実であること」などです。
　このように、「農地転用」には複雑な基準が設けられています。特に「立地基準」は農業委員会などで確かめなければわかりにくい部分があります。そのためにも「農地転用」の専門家である行政書士や土地家屋調査士のアドバイスが欠かせません。

　農地転用をおこなう場合、土地の広さにより許可権者が変わります。愛媛県の場合では４ha以下の場合は県知事の許可が必要ですが、4haを超える場合には農林水産大臣の許可が必要になります。また、市街化区域内の農地を転用する場合には、地域の農業委員会にあらかじめ届出を行えば、許可はいりません。これらの許可を受けないと、権利の設定や移転は効力を生じません。

　農地の転用計画ができたら、一定の書類を添えて農地法に基づく「農地転用」の許可申請を自治体に提出します。 しかし、転用はケースにより許可申請が異なることがありますので、必ず農業委員会にご相談ください。
　もし、許可なく農地を農地以外のものにするなどの違反があった場合、個人は３年以下の懲役または300万円以下の罰金、法人は1億円以下の罰金が科せられるとともに、工事停止命令、原状回復命令、現状回復措置が命じられますので、ご注意ください。

　雑種地の場合、農地転用許可は必要ありません。雑種地は農地ではありませんので、建物を建築する際には農地転用許可を受ける必要はありません。しかし、地域によっては開発許可や雨水浸透阻害行為許可などの規制がかかっている場合があります。また、見た目は雑種地であっても、登記が農地の場合は「農地転用」許可が必要です。
　農地であるかどうかは農業委員会で調べることができます。農地法上の「農地」には、「農用地区域内農地」「甲種農地」「第一種農地」「第二種農地」「第三種農地」と区分されていますが、農地区分によっては「農地転用」が不可能になる場合もあります。

　農地の所有者が自分自身で宅地などへ転用する場合や転用を目的として農地の売買をしようとする場合、都道府県知事等の許可が必要となります。この許可を受けずに農地を農地以外のものにするなどの違反があった場合、罰則だけでなく原状回復措置が命じられることがあります。
　「農地転用」や「開発行為」は、申請書類と添付書面の作成が煩雑で、高度な専門知識が必要です。一般の方が一人で準備するのは大変な作業となり、許可を得ない売買契約は、契約自体が無効になります。
　また、農地の転用の許可を得て転用のための工事が終了し、地目が変更されてから１ヶ月以内に地目変更登記を行うこととされています。当事務所では、行政書士、土地家屋調査士業務も行っておりワンストップでご依頼に対応しておりますので、お気軽にご相談ください。