昨年１月に甲が亡くなり、相続人は乙と丙の２人です。甲の財産の中には、自宅不動産のほかに遊休土地があったのですが、預貯金などはほとんどありませんでした。不動産の評価額が高く、相続税を納税する必要があるのですが、現金がないので納税資金を確保するのが難しくて困っています。ただし、乙は、先祖から譲り受けた土地なので、売却はしたくないと言っています。このような場合、相続した土地に定期借地権を設定し、定期借地権設定契約において前受方式を採用する方法があります。今回は、定期借地権の前受方式の活用について効果とリスク及び注意点について解説します。

定期借地権の地代については、設定時に契約期間分の地代を一括で受領することを定める方式（前受方式）があります。借地設定者にとっては、一括でまとまった資金を確保することが可能になり、保証金や権利金で受け取るよりも、税務上のメリットもあります。また、借地権者にとっても、前払地代を支払うことで、将来返還されるかどうかわからない保証金を支払う必要がなくなれば、メリットがあります。

税務上、地代の前受方式であると認められるためには、①定期借地権設定契約書において、借地権設定者に支払われる一時金が前払地代であり、それが契約期間にわたって又は契約期間のうち最初の一定期間について、賃料の一部又は全部に均等に充当されていることが定められていること、②取引の実態も当該契約に沿うものであること、③地代が適正に算定されていることが要件とされています。また、中途解約時において未経過の地代を返還する場合、それが違約金と同じであれば、従来の権利金と効果が変わらないため、前払地代ではなく権利金を受領したものとして課税されることになります。

相続財産の中に所有する土地がある場合、これを活用して相続税の納税資金等を確保することが考えられます。所有土地を売却せずに保持し続けたい場合には、定期借地権を設定して地代の前受方式をとることで、契約期間中の地代を借地権設定契約締結時に一括で受領することが可能です。この前受方式によって受け取った地代を相続税の納税等に充てることができます。もっとも、この前受方式には、実際に借地人と合意できるかどうか、税法上認められるための条件を満たしているかどうかなど注意すべき点があることも留意する必要があります。
今回の事例では、遊休土地があるので、これに定期借地権設定契約を締結し、借地人から地代を前受方式で受領することによって、納税資金を確保し、所得税の負担を軽減することが可能になります。この場合、税務上、地代の前受方式であることが認められるように契約書の書式と実態を整えることが重要です。
ただし、土地の借主となってくれる人が見つかるかどうか、借主が前受方式に理解を示して一括で地代を支払うかどうかなどの問題はあります。
今回は、相続発生前の対策として定期借地権の前受方式の活用について解説しました。当事務所は、相続や遺言について、多数の実績がありますのでお気軽にご相談ください。