いわゆる「所有者不明土地」とは、法務省によれば、例えば、不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地とか、所有者が判明してもその所在が不明で連絡が付かない土地などとされています。平成29年の国土交通省調査の結果によれば、このような不動産登記簿だけでは所有者を確知できない土地は約 22 %に及んでおり、その原因は、相続登記の未了が66 %、住所変更登記の未了が34 % とされています。
このような所有者不明土地が生じる原因・背景としては、①相続登記の申請が義務ではなく申請しなくても不利益を被ることが少ないこと、②都市部への人口移動や人ロ減少・高齢化の進展等により、地方を中心に、土地の所有意識が希薄化し土地を利用したいというニーズも低下していること、③遺産分割をしないまま相続が繰り返されると土地共有者がネズミ算式に増加することなどが指摘されていました。
所有者不明土地が生じると、所有者の探索に多大な時間と費用を要したり、土地が管理されずに放置されたり、共有者多数で管理・利用のために必要な合意形成が困難になったりするため、公共事業や復旧・復興事業が円滑に進ます、民間取引も阻害され、管理不全化した土地の隣地への悪影響も出かねません。

相続等による所有者不明土地の発生を予防するための仕組みや、所有者不明土地を円滑かつ適切に利用するための仕組みを整備するため、「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」が成立し、平成30年11月15日に一部施行されています。この法律では、第一に、法務局の登記官が、長期間相続登記未了の土地について職権で「長期相続登記等未了土地」と付記登記するとともに、法定相続人等に対し登記手続を促す通知を送付する仕組みが始まりました。なお、この法律では、所有者不明土地は「相当な努力が払われたと認められる者として政令で定める方法により探索を行ってもなおその所有者の全部又は一部を確知することができない一筆の土地」と定義されています。
第二として、「民法等の一部を改正する法律」及び「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立し、令和3年4月28日に公布されています。今後、相続登記の義務化は令和6年4月1日、住所変更登記の義務化は令和8年4月までに施行されることとされています。
このうち不動産登記法の改正は、相続登記や住所変更登記の申請の義務化、相続登 己や住所変更登記の手続の簡素化や合理化を内容としています。
次に、相続土地国庫帰属法は、相続等により土地の所有権を取得した者が法務大臣の承認を受けてその土地の所有権を国庫に帰属させることができる制度を創設するものです。
最後に、民法の改正は、所有者不明土地管理制度等の創設、共有者が不明な場合の共有地の利用の円滑化、長期間経過後の遺産分割の見直し等を内容としています。

相続することとなった土地の共有者が非常に多数おり、その一部の共有者の所在や連絡先等もわからないとのことです。
このような場合には、先に述べた民法の改正によって、裁判所の関与の下で、所在等不明共有者の承諾を得られなくても当該土地の変更行為や管理行為ができるようになります。
まず、改正民法においては、「不動産が数人の共有に属する場合において、共有者か他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき」における当該他の共有者を「所在等不明共有者」と定義しています。
所在等不明共有者がいる場合の共有物の変更行為又は管理行為については、共有者の請求により、裁判所は、共有物に変更を加えることができる旨又は共有物の管理に関する事項を決することができる旨の裁判をすることができるようになります。また、所在等不明共有者がいる場 に、共有者の請求により、裁判所は、請求をした共有者に対し、所在等不明共有者の持分を取得させる旨の裁判をすることができるようになります。所在等不明共有者以外の共有者がある特定の者への持分譲渡を予定している場合には、共有者の請求により、裁判所は、他の共有者全員の譲渡を停止条件として、請求をした共有者に対し、所在等不明共有者の持分を当該特定の者に対して譲渡する権限を付与する旨の裁判をすることもできるようになります。なお、いずれの場合も、裁判所は、請求した共有者に対し、裁判所が定める金額を供託すべきことを命じることとされています。また、所在等不明共有者の持分が相続財産に属する場合には、相続開始の時から10年を経過していないときは、裁判所は持分取得又は条と権限付与の裁判をすることはできないこととされています。

相続した土地の中に今後利用する予定がなく継続して管理していくことが困難な土地があるとのことです。売却処分ができればそれでよいのですが、買い手もいないような場合には、相続人として困る場合があります。そこで、そういった場合には、相続土地国庫帰属法に基づき、相続又は遺贈によって取得した土地を手放して国庫に帰属させることが検討可能です。
ただし、この制度においては、実質的に当該土地の管理コストを国に転嫁することとなるものであるため、一定の要件の充足が求められており、法務大臣の審査によって実現されるものとなっています。
具体的な要件は次のとおりです。
第一に、法務大臣に対する国庫帰属の承認の申請をするためには、土地が次の土地に該当しないことが要件になります。この要件を満たせば、国庫帰属の承認の申請ができます。なお、共有地の場合は共有者全員で申請しなければなりません。
・建物の存する土地
・担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地
・通路その他の他人による使用が予定されている土地として政令で定めるものが含まれる土地
・土壌汚染対策法に定める特定有害物質により汚染されている土地
・境界が明らかでない土地その他の所有権の存否、帰属又は範囲について争いがある土地第二に、承認申請をした土地が法務大臣による審査によって承認されるためには、次の事項に該当しないことが要件になります。この要件の審査に当たっては、法務大臣(法務局)の実地調査権限が定められています。
・政令で定める基準に該当する崖がある土地のうち、その通常の管理に当たり過分の費用又は労力を要するもの
・土地の通常の管理又は処分を阻害する工作物、車両又は樹木その他の有体物が地上に存する土地
・除去しなければ土地の通常の管理又は処分をすることができない有体物が地下に存する土地
・隣接する土地の所有者その他の者との争訟によらなければ通常の管理又は処分をすることができない土地として政令で定めるもの
・上に掲げる土地のほか、通常の管理又は処分をするに当たり過分の費用又は労力を要する土地として政令で定めるもの
第二に、先に述べた承認の要件を満たして承認された後、土地の性質に応じた標準的な管理費用を考慮して算出した10年分の土地管理費用相当額の負担金を納付する必要があります。この負担金の納付がなされたときに、土地の所有権は国庫に帰属します。

承継を希望する者がいない土地（所有者不明土地）がある場合の管理や承継について注意すべき点は次のとおりです。
（1）いわゆる所有者不明土地に関する法制度が整備された。(令和４年11月１日施行)
（2）共有地の所有者のうちに所在等が分からない者(所在等不明共有者)がいる場合でも、裁判所の関与の下、共有地の変更行為や管理行為ができるようになる。
（3）所在等不明共有者がいる場合に、当該所在等不明共有者の持分を、一定の要件の下に他の共有者が取得すること等ができるようになる。
（4）相続放棄をせずに相続財産のうちの一部の土地について手放したいという場合に、一定の要件を満たす土地であれば、10年分の管理費用相当額の負担金を納付することを条件に、国庫に帰属させて手放すことができるようになる。
今回は、承継を希望する者がいない土地（所有者不明土地）がある場合の管理や承継について解説しました。
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